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利回り8.4%!森トラスト・ホテルリート投資法人の評価

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こちらでは2020年3月期の損益計算書をお示ししています。 ページの右側に記載のとおり、前期入居テナントの通期稼働および賃料改定による収益増加や、支払い利息の減少などで前期比増収、増益での着地となりました。 予想比では修繕費、水道光熱費、支払利息の下振れが利益の上振れに寄与しました。 このページでは1口あたり分配金ベースで前期比の変動要因をお示ししています。 前期入居テナントの通期稼働や、賃料改定によるプラス効果が40円、支払利息の減少が31円と大きく寄与しています。 ここでは2020年9月期の業績予想の修正をご説明します。 右側下にお示ししたとおり、修繕費、水道光熱費、支払利息を再査定し、下方修正したことを主因に当期純利益の予想を8,200万円上方修正し、49億9,800万円としました。 前期比ではほぼ横ばいとなっていますが、プラス要因として前期入居テナントの通期稼働や、修繕費の減少を見込む一方で、マイナス要因として減価償却費、固定資産税の増加、季節要因による水光熱収支の変動を見込んでいます。 今回、新たに発表する2021年3月期の業績予想ですが、1口あたり分配金は2020年9月期予想値に対して、36円増の3,822円とさせていただきました。 新型コロナウイルスの感染拡大の影響等による一部テナントの退去や賃料の減額による減収、修繕費の増加を折りこんでいますが、一部資産の償却終了による減価償却費の減少等により、増益を予想しています。 こちらでは、これまでの1口あたり分配金の推移をお示ししています。 濃い青が実質分配金です。 内部留保や一時的要因を控除した実質ベースの分配金の部分です。 ご覧のとおり、2017年9月期以降、フローベースの実質分配金の成長は継続しています。 まず、内部成長の環境認識ですが、空室率は引き続き低い水準が継続しており、賃料は上昇傾向にありますが、一方で新型コロナウイルス感染動向は先を見通すのが大変難しく、長期化による企業業績への波及とそれに伴う賃貸需要の減少には留意が必要と考えています。 今後の方針としては、賃料の増額改定余地があるテナントに対しては、賃料ギャップの是正を目指していくものの、コロナの影響を理由に、賃料減額等の要請を受けた場合には、社会情勢および個別の状況に照らした投資主利益を勘案し、総合的に判断して参ります。 業績予想には現時点で想定される退去や賃料減額を反映する一方で、空室区画については、入居を見込んでいません。 また賃料改定期を迎えるテナントは従来より改訂後の賃料想定レンジを保守的に設定し、予想にはレンジ加減で折りこんでいるほか、売上具体の変動賃料が含まれる契約については固定部分のみを折りこむかたちとしています。 こちらでは主たる用途がオフィスのマルチテナント物件における賃料改定の状況をまとめています。 当期も賃料増額改定が順調に進み、改定日を迎えたテナントの面積ベースで85パーセントが増額に合意いただき、その平均増額改定率は約12パーセントとなりました。 現在走っている2020年9月期に改定となるテナントについても、すでに40パーセントが増額で合意しています。 なお、交渉中、あるいは今後交渉予定のテナントについては、賃料想定レンジをベースとした交渉方針をグラフの水色、黄緑、ピンクでお示ししています。 賃料ギャップが一定程度残るテナントは多いのですが、黄緑、すなわち改訂後の賃料想定レンジの加減を現賃料から据え置きとしているものが多いことがおわかりいただけると思います。 個別物件の主な運用状況ですが、このページの下にあるとおり、本投資法人の機関物件でスポンサーの森トラスト株式会社とマスターリース契約を結んでいる東京汐留ビルディングのオフィス区画の定借人であるSoftBankグループ株式会社およびSoftBank株式会社が来年2021年6月末をもって、退去することとなりました。 オフィス商業区画の森トラストとのマスターリース契約は2021年3月末までとなっており、その後の運用については、森トラストとの再契約も含め検討してまいります。 外部成長については、不動産売買の取引利回りは相変わらず低い状況が継続しています。 したがいまして、本投資法人の投資基準に合致する優良物件の取得機会は極めて限定的となっています。 一方で新型コロナウイルス感染拡大を受けた、景気減速から来る投資家動向の変化には注意を要すると考えています。 今後の方針としては、不動産価格の調整局面を視野に入れて、投資環境の変化を注視し、規模の拡大を急ぐことなく、ポートフォリオ、物件の中長期的価値に力点を置いた厳選投資のスタンスを継続していきます。 16ページをご覧ください。 左側中段に記載のとおり、当期の借入は全額借り換えで、総額210億円でした。 平均借入機関は5. 1年で変わらず、一方で利率は借り換え前の0. 68パーセントに対して、0. 37パーセントとコストの削減が実現しています。 今後も高い信用力を生かした、低コストでの調達と、金融環境の変化による影響の軽減の両方に目配りしたバランスのよい調達に努めてまいります。 ご説明は以上です。 今後とも森トラスト総合リート投資法人をお引き立てのほど、よろしくお願いします。 参考記事.

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収益物件購入から管理の指南書

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苫小牧リゾート凍結 東京の投資会社 全体構想を再検討:北海道新聞 どうしん電子版

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森トラスト総合リート投資法人とは 森トラストグループとの幅広い連携 森トラスト総合リート投資法人の特徴としてまず挙げられるのが、その名の通り、森トラストグループと提携している事です。 mt-reit. html 森トラスト株式会社は、主に都心部でオフィスビルやホテル等を手掛ける不動産開発会社です。 元々は六本木ヒルズで有名な森ビルのグループ会社でしたが、創業者の死後、次男が森ビルを、三男が森トラストを引継ぎ、経営としては別路線を歩んでいます。 森トラスト株式会社の手掛ける事業は、皆さんも耳にしたことがあるものが多いと思います。 オフィスビルでは、• 丸の内トラストタワー ホテルでは、• コンラッド東京• 東京マリオットホテル• シェラトン沖縄サンマリーナリゾート• コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション• シャングリ・ラ ホテル 東京 などがあります。 いずれも、超有名物件が名を連ねています。 これだけ実績のある森トラスト株式会社と提携することで、森トラスト総合リート投資法人は成果をあげています。 森トラスト総合リートのポートフォリオ それでは、森トラスト総合リート投資法人のポートフォリオについて見ていきましょう。 mt-reit. また、森トラスト総合リート投資法人では最低投資金額の基準を定めています。 mt-reit. html 原則で最低30億、50億円といった大型物件にしか投資していないことを考えても、森トラスト総合リート投資法人は、主に 人気のある東京都心部の大規模物件に投資をするREITであることがわかります。 大型ビルやホテルのオーナー気分を味わうという意味ではうってつけのリートでしょう。 森トラスト総合リート投資法人の基本情報• 商品名:森トラスト総合リート投資法人• 主要投資対象:オフィスビル・商業施設・その他• 保有物件数:15物件• 取得価格合計:3,240億円• 稼働率:99. mt-reit. 007. html こちらは名前の通り汐留駅のすぐ横にある大型ビルです。 新橋駅からも徒歩10分程の距離にあります。 気になるのはテナントですが、写真を見て頂くと最上段に「CONRAD」の文字が見えます。 そう、こちらはあの有名なラグジュアリーホテル「コンラッド東京」が入っています。 それ以外のフロアは、あの「ソフトバンク」が本社として使用しています。 東京汐留ビルディングは、世界的に有名なラグジュアリーホテルに日本を代表する超大企業がテナントに入っていおりまさに文句のつけようがありません。 こんな東京汐留ビルディングのオーナーになれると思ったらワクワクしてきませんか? 渋谷フラッグ 商業施設で代表的なものは渋谷フラッグです。 mt-reit. 015. html 渋谷駅から徒歩5分、人通りの多い文化村通りに面した好立地の物件です。 世界的なファストファッションブランドも店を構える、好条件の物件であることがわかります。 この物件も非常に高い価値が期待できます。 ホテルオークラ神戸 ホテルの中で代表的なのは、「ホテルオークラ神戸」でしょう。 mt-reit. 017. html こちらも有名な「ホテルオークラ」ですね。 宿泊はもちろんレストランやウエディングも手掛ける、伝統あるラグジュアリーホテルで、元町駅から徒歩10分、新神戸駅からは車で12分という好立地です。 外観のデザイン性も高く港近くに位置することから、神戸のランドマークとなっており観光スポットとしても人気を博しています。 物件稼働率 このように、価値の高い物件を多数保有している「森トラスト総合リート投資法人」は非常に高い稼働率をキープしています。 その数字は、直近の2018年6月末でなんと 99. mt-reit. 森トラストグループと提携しているという後ろ盾があるとはいえ、非常に素晴らしい経営状況といって申し分ありません。 mt-reit. html 同じようにAAの評価を受けている企業には「伊藤忠商事」や「オリエンタルランド」「三井不動産」などがあります。 信頼に足る企業群ですね。 最後に配当金利回りと投資口価格を確認しておきましょう。 出典:森トラスト総合リート投資法人 |JAPAN-REIT. japan-reit. 森トラスト総合リート投資法人は魅力ある物件を多数保有しており、経営状況(稼働率)も文句なしです。 配当が特別高いわけではないですが、安定的な投資を検討の方には魅力的な投資先と言えそうです。 REITに興味がある人は是非検討してみてはいかがでしょうか。

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