契約 不適合 責任。 「契約不適合責任」とは何か?民法大改正が不動産売却に及ぼす影響は?

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いをわかりやすく解説!売却時の注意点なども説明

契約 不適合 責任

by 1、免責条項の有効性 改正民法では「瑕疵担保責任」から、「契約不適合責任」という表現に変更されます。 売買契約書にその規定についての記載がない場合は民法の条文を適用しますが、契約書に記載があればそれが優先されます。 【無効のケース】 現行同様、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買(宅建業法40条が適用される売買)、又は消費者契約法が適用される取引については瑕疵担保責任の免責の特約は無効です(一部除外規定あり)。 改正民法により、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更されても、宅建業法・消費者契約法との関係は継続します。 結果、改正民法下でも消費者契約法と宅建業法40条が適用されない宅地建物の売買契約では、契約不適合責任を全部免責する旨の特約を設けることは可能と思料されます。 2、消費者買主の保護 消費者買主の保護を目的として、宅建業法の一部を改正する法律案が可決成立(平成28年5月27日)し、宅建業者に対して以下が義務付けされました。 売買契約書に免責条項が設けられたとしても、これらの実施により、適切な情報開示の有無が適正に取引価格に反映されるよう求められています。 (1)媒介契約の締結時に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に公布すること。 (2)買主などに対して、建物状況調査の結果の概要などを重要事項として説明すること。 (3)売買契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付すること。 前述の解釈は、あくまで現行法との比較等によるものであり、施行後の解釈が分かれる可能性を否定できません。 従いまして、売買契約締結の際は、物件状況確認はもとより、売買契約書及び付属説明書等の内容を十分理解したうえで臨んで頂きたいと存じます。 売却後に、予想もしない額の損害賠償請求等を受けない為にも、経験値や信頼度の高い業者選択を行う事も予防策の一つかと思料いたします。

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民法改正で変わる請負契約の瑕疵担保責任|2020年4月1日に民法改正

契約 不適合 責任

不動産売買での売主様が負う 「瑕疵担保責任」が 「契約不適合責任」に変わります! 120年ぶりの民法改正は 売主様にとって厳しい内容になります! そこで今日は、令和2年(2020年)の民法改正による不動産売買、そのなかでも売主様の「 瑕疵担保責任」が 「契約不適合責任」で変わる 6つの変更点と、 注意して欲しい5つの点ついて書いてみたいと思います。 少し長くなりますが、不動産の売却を検討中のあなたはには、是非、読んでいただきたい内容です。 明治時代の制定以来120年ぶりに改正された民法が、令和2年(2020年)4月1日から施行され、私たちの生活に対してはもちろん、不動産の売却にも大きな影響があります。 売主様にとっては、 責任の範囲が広がり厳しい内容に、 買主様にとっては、より安心して購入できるようになりそうです。 「瑕疵」とは、売買契約の目的物が、当たり前に持っている品質や性能を欠いていることをいいます。 不動産では、建物の雨漏りやシロアリによる床下の腐食、土壌汚染、過去にあった忌まわしい事件、近隣からの騒音・振動・異臭等が瑕疵に該当します。 この瑕疵のうち、 買主が通常の注意を払っていたのにも関わらず発見できなかった瑕疵を 「隠れた瑕疵」と呼びます。 瑕疵担保責任では、この「隠れた瑕疵」が対象となります。 現行の民法は、売却後、隠れた瑕疵が発見されたとき、 買主が「 瑕疵を発見してから1年間」は売主に対し損害賠償を、また契約の目的が達成できないときは、契約の解除を請求できます。 この買主を保護する売主の責任を 「瑕疵担保責任」といいます。 瑕疵担保責任の規定は、原則を定めたものですので、契約当事者の合意があれば、原則を変更することができます。 この規定を 「任意規定」といいます。 民法の規定が、売主に重過ぎるため、個人間の不動産の売買契約では原則を変更して契約することが一般的です。 個人間の不動産売買では、 売主が負う瑕疵担保期間を 「引渡し後3ヶ月」に短縮することが多いです。 また、買主が合意すれば、売主の瑕疵担保責任を免責にすることもあります。 ただし、 売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合に期間は、 引渡しから2年以上となっています。 それよりも買主に不利な特約は無効とされ、民法の規定が適用されます。 通常の個人が戸建てやマンションを売却する場合には、瑕疵担保責任期間は「引渡後3ヶ月」または「免責」とすることで、 売主の負担を軽減しています。 しかし、瑕疵担保責任を免責にしても、 売主が瑕疵の存在を知っていて買主に告げなければ、売主は該当箇所の瑕疵について、その 責任を免れることはできません。 それでは、 新正民法の7つの改正点について、書いていきたいと思います。 現行民法における瑕疵担保責任に基づく損害賠償の範囲は、その契約において瑕疵がないと信じたために発生した損害(主に実費など)に限られると考えられていました。 ところが、 改正後は、その契約が完全に履行されていたら 得られたであろう利益、たとえば、 値上がりするこでの利益や 転売することでの利益などに対しても損害賠償の範囲が広がります。 その他、契約不適合により補修工事が必要となり、引渡し時期が遅延し 仮住まいが必要となった場合の費用なども 損害賠償請求の対象になります。 次に、 現行民法では、瑕疵担保責任において、 売主は売主の故意・過失がなくてもその責任を負わなければならない (無過失責任)と定められています。 改正民法では 「 契約不適合があっても売主の責めに帰することができない事由の場合は、 損害賠償請求をすることはできない」となります。 「売主の責めに帰すことができない事由」とは、「売主の責任ではないこと」という意味で、 たとえば、地震で外壁にひびが入る、類焼により焼失してしまう、などがあります。 今回の改正で、売買契約締結時の 手付解約に関する内容も変わります。 手付解約とは「相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は受領済の手付金の倍額を支払い、買主は支払済の手付金を放棄することによって契約を解除できる」という内容の規定です。 現行民法では、手付解除ができる期限は 「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」と定められていましたが、 改正民法では 「当事者の一方が」が無くなり 「相手方が契約の履行に着手するまで」と変更されます。 手付解約には「相手方がすでに契約の履行に着手していたら相手方に損害が発生するかもしれないので、自分からは契約解除できない」という意味が込められています。 しかし、 「当事者の一方が」という表現が入っているので、「相手方が履行の着手していなくても、自分が着手していたら解約できないのか?」という 疑義が生じていました。 改正民法では 「相手方が」という表現になるので、 「解約する側が履行の着手をしていても手付解約できる」ということが明確になります。 現行民法において、具体的に「瑕疵はこの部分!」という規定がありませんが、改正民法にも、具体的な規定がないのです。 そのため、現在の不動産売買契約では、個人間の場合、民法に対する特約として、主に「雨漏り」「シロアリの被害」「構造上重要な躯体部分の腐食」「給排水管の故障」という4点に瑕疵の範囲を定めています。 しかし、民法改正での「契約不適合」となる部分が、どのようになるのかが明確になっていません。 民法改正後の不動産売買において、ガイドラインやルール、解釈のあり方などが通達されるのだろうと思いますが、現時点ではその範囲が分からないのか実状です。 そのため、売主の責任の範囲が拡大され、厳しくなる前に売却することもひとつの考え方かもしれませんね。

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民法改正で変わる請負契約の瑕疵担保責任|2020年4月1日に民法改正

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法定責任説 特定物売買の場合には売主は目的物をそのまま引き渡せば債務の履行としては足りるところ、民法上の瑕疵担保責任は債務不履行責任とは別に法が特に定めた責任であると考える見解。 契約(債務不履行)責任説 売主は瑕疵のない目的物を引き渡す義務を負っており目的物に瑕疵がある場合には債務不履行となるところ、民法上の瑕疵担保責任は売買における債務不履行の特則であると考える見解。 改正前民法下では、法定責任説が有力な見解といわれていましたが、 改正民法は、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を、契約(債務不履行)責任と整理しました。 このことが改正前民法(本記事では、法定責任説を前提とします)と改正民法におけるさまざまな帰結の違いをもたらすことになります。 「瑕疵」から「契約不適合」への変更 改正前民法570条は、「瑕疵」という表現を用いていましたが、改正民法では、「瑕疵」という文言は用いられず、代わりに 「契約の内容に適合しないもの」(以下、「契約不適合」といいます)という表現が用いられています。 特定物にかぎるか 改正前民法における法定責任説のもとでは、瑕疵担保責任の対象は特定物にかぎるとされていましたが、 改正民法下では、特定物・不特定物を問わず契約不適合責任の規定が適用されることになります。 原始的瑕疵にかぎるか 改正前民法における法定責任説のもとでは、瑕疵は原始的瑕疵(=契約締結時までに生じた瑕疵)にかぎるとされていましたが、 改正民法下では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。 買主がとり得る手段の違い 改正前民法における法定責任説のもとでは、買主がとり得る手段は、解除(契約した目的を達成できない場合)と損害賠償だけ(改正前民法570条・566条)でしたが、 改正民法下では、追完請求(改正民法562条)、代金減額請求(改正民法563条)もできるようになりました。 (1)追完請求(修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し) 改正前民法における法定責任説のもとでは、修補等による追完請求は認められないとされていましたが、改正民法下では、契約責任と整理されたことの帰結として、追完請求ができるようになりました(改正民法562条)。 追完の方法は、第一次的には、買主が選択できることとされています(同条1項本文)が、買主に不相当な負担を課するものでないときは、売主は、買主が請求した方法と異なる方法で追完することが可能です(同条1項ただし書)。 なお、契約不適合が買主の帰責事由による場合には、追完請求はできないこととされています(同条2項)。 (2)代金減額請求 改正前民法下では、数量指示売買 を除き、代金減額請求は認められていませんでしたが、改正民法下では、代金減額請求ができるようになりました(改正民法563条)。 代金減額請求は、履行の追完を催告し、催告期間内に履行の追完がない場合にすることができます(同条1項)。 ただし、改正民法563条2項各号に該当する場合には、催告は不要です。 また、契約不適合が買主の帰責事由による場合に請求ができない点は、追完請求の場合と同様です(同条3項)。 (3)解除 改正民法では、契約責任と整理された結果、損害賠償および解除については、債務不履行の一般規律に服することとなりました(改正民法564条)。 したがって、解除を行うためには、原則として履行の追完の催告が必要となります(改正民法541条)。 そして、改正前民法下の瑕疵担保責任(改正前民法570条・566条)においては、解除の要件として「契約をした目的を達することができない」ことが求められていましたが、改正民法では、債務不履行の一般規律に服する結果、催告解除(改正民法541条)においては、契約目的達成が可能である場合に、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が生じることとなりました。 また、「隠れた」 瑕疵であることが要求されなくなった結果、買主の善意・無過失は解除の要件ではなくなりました。 (4)損害賠償 改正民法下では、上記のとおり、損害賠償についても債務不履行の一般規律に服します。 そのため、売主の帰責事由が不要であった改正前民法と異なり、損害賠償には売主の帰責事由が必要となりました(改正民法415条1項ただし書)。 また、改正前民法における法定責任説のもと、信頼利益までとされていた損害賠償の範囲は、履行利益まで含まれることになりました(改正民法416条)。 買主の善意・無過失が損害賠償の要件でなくなった点は、解除と同様です。 【買主がとり得る手段の比較】 改正前民法(法定責任説) 改正民法 追完請求 不可 可 代金減額請求 不可(数量指示売買を除く) 可 解除 契約をした目的を達成できない場合のみ可 可(ただし、不履行が軽微である場合、不可) 損害賠償 可(信頼利益に限定) 可(履行利益まで可) 権利行使の期間制限 改正前民法下では、瑕疵を理由とする損害賠償請求等の権利行使は、買主が事実を知ってから1年以内にしなければならないとされていました (改正前民法570条・566条3項)。 これに対し、改正民法では、種類または品質に関する契約不適合を理由とする権利行使については、買主が契約不適合を知った時から1年以内に 「通知」 をすれば足りるとし、また、数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については 期間制限が設けられていません(改正民法566条本文。 ただし、改正民法166条1項によって消滅時効にかかる可能性はあります)。 なお、売主が契約不適合につき悪意または重過失であった場合には、上記1年の期間制限にはかかりません(改正民法566条ただし書)。 適用範囲 契約不適合責任の規定は、改正前民法における瑕疵担保責任の規定同様、売買以外の有償契約にもその性質がこれを許さないときを除き、準用されます(民法559条)。 また、商人間の売買においては、商法526条が適用されます。 もっとも、これらは、強行法規に反しないかぎり、当事者の合意により修正が可能です。 改正前民法下でも、数量指示売買の場合には、代金減額請求を認めていました(改正前民法565条、563条1項)。 改正前民法は、瑕疵担保責任と数量指示売買を区別していましたが、改正民法では「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」として、統一的に規定されることになりました(筒井健夫=村松秀樹 編著『一問一答 民法(債権関係)改正』(商事法務、2018)(以下、「一問一答」という)275頁参照)。 一問一答280頁。 一問一答236頁参照。 瑕疵についての善意無過失と解するのが判例です(一問一答281頁参照)。 判例(最高裁平成4年10月20日判決・民集46巻7号1129頁)は、「具体的に瑕疵の内容とそれに基づく損害賠償請求をする旨を表明し、請求する損害額の算定の根拠を示すなどして、売主の担保責任を問う意思を明確に告げる必要がある」としていました。 「通知」は、損害額の算定の根拠まで示す必要はないものの、不適合の内容を把握することが可能な程度に、不適合の種類・範囲を伝えることが必要と考えられます(一問一答285頁参照)。

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